一线房企向一线、二线城市部署大部队许家印解读恒大扩张之路

上市房地产公司最近发布了密集的业绩报告。在市场复苏的表现下,房地产公司的表现明显分化。领先房地产公司的销售规模又创历史新高。然而,许多房地产公司遭受了净利润的损失——房地产公司的情况喜忧参半。

近日,在恒大2015年度业绩大会上,董事长许家印宣布,集团2015年合同销售额达到2013亿元,突破2000亿大关。

这个数字几乎影响了万科作为房地产销售“领导者”的地位。对此,许家印表示:“恒大从未想过要成为中国房地产的领导者,但恒大的年度计划超额完成。

一些机构的统计数据显示,2015年十大房地产企业的总销售额达到1.19万亿元。

目前,万科和恒大稳坐第一梯队2000亿大军的榜首,而中海、碧桂园、万达商业等1000亿大军并不逊色。

恒大、碧桂园等领先房企积极扩大土地储备分布,尤其是加大对一二线城市的投资,加剧了房企之间的竞争。

在目前公布业绩的大型住宅企业中,恒大地产2015年销售额增幅最大,同比增长53.1%。

恒大去年通过并购积极收购大量土地。2015年,恒大斥资602亿元,从新世界、中国购房者、嘉汉地产等港资巨头手中收购了15个超大型项目,总建筑面积超过1700万平方米。

截至2015年底,恒大土地储备建筑面积为1.56亿平方米,累计平均成本为每平方米1173元。建设面积5861.8万平方米,正在建设项目330个。

恒大2015年计划新增项目3484.7万平方米,新增项目82个,其中62.2%位于一线和二线城市。

恒大集团副董事长、总裁兼执行董事夏海钧表示,会议将在2016年继续努力,“考虑收购一线、二线城市的好项目,也可能收购一些上市公司,实现公司的发展”。

许家印表示:“2016年房地产的趋势是库存会下降,成交量和价格会一起上升,尤其是成交量会增加,价格会根据成交量适当上涨。

“其中,他对一线和二线城市的房地产投资前景持乐观态度,认为不会有销售压力,一线城市经济实力雄厚,需求和购买力强劲。

从供给的角度来看,一线城市的土地供给仍然跟不上城市的需求,而且成本越来越高,房价也会上涨。

许多房地产业人士分析了恒大在房地产销售上升阶段快速扩张的能力,这主要是因为恒大坚持“现金第一”战略。

截至2015年底,恒大现金持有总额为1640亿元,比2014年底增长175.7%。加上未使用的银行融资金额1545亿元,集团现有资金3185亿元。

夏海钧表示,充足的现金流可以保证恒大今年继续扩大土地储备。

在新闻发布会上,恒大披露了在深圳保留的20个项目,土地储备近1200万平方米,由于参与旧城改造,未反映在2015年财务报表中。

许家印表示,根据目前的价格估计,销售额可以达到3500多亿英镑。

除了恒大,行业巨头也通过扩张增强了实力。

据中原地产市场研究部统计,截至今年3月29日,已宣布2015年销售业绩的前10家上市房地产公司被划分为三个层级。

在第一梯队,万科仍然领先,2015年销售额达到2614.7亿元。恒大首次突破2000亿元大关,销售额达到20134亿元。

第二梯队是一千亿军团,包括中国海外、碧桂园和万达商业。

第三层以华润置地、融创、龙湖、富力等企业为代表,销售业绩从540亿元到860亿元不等。

与此同时,绩效差异现象越来越多。

根据flush FiND的数据,截至3月29日,在公布2015年销售业绩的59家上市房地产公司中,19家公司净利润下降,8家公司净利润亏损,占房地产公司净利润亏损总额的45.7%。

中原房地产市场调研部经理金瑞新对媒体进行了分析。随着地价的不断上涨,住房企业空的利润受到挤压,导致一些住房企业的净利润下降。

房地产利润空的收窄将继续加剧。

拥有大量军队的一线和二线城市住房巨头的销售量达到新高。另一方面,住房企业空的利润受到挑战。

面对冰与火行业的现实,实力强大的大型住宅企业几年前开始调整战略,通过调整项目结构和产品结构,努力在规模斗争中保持利润。

恒大过去被贴上“三四线城市”的标签,现在已经在一线和二线城市大举布署。

数据显示,2015年,恒大新增项目75%的土地投资来自一线和二线城市。

经过近两年的布局,恒大已经从围绕一线和二线的三线发展到占据一线和二线。

根据许家印的分析,恒大在2006年底、2007年和2008年上市前都相对清淡。其战略是先进入三线城市,用最少的资本获得最大的土地储备,实现公司的快速发展。

2009年后,公司开始从三线城市逐步向一线和二线城市投资。

一线和二线城市被三线城市包围。通过2013年和2014年的调整,恒大已经用三线包围了一线和二线城市,现在占据了一线和二线城市。

夏海钧指出,恒大目前在一线、二线和三线城市的投资比例约为7: 3。“未来一线和二线城市的比例将会增加,因为恒大将继续增加一线和二线城市的布局。

“业绩报告显示,恒大2015年毛利率为374亿元,同比增长17.7%,毛利率为28.1%。

同期净利润为173亿元。

核心业务利润(不包括投资性房地产重估收益和汇兑损失)达110亿元人民币。

核心业务利润率为8.3%。

同样,碧桂园也从三级城市变成了接管这片土地的二级城市。

在2015年碧桂园业绩大会上,莫斌主席指出,根据目标市场,碧桂园约52%的销售贡献来自针对国内一线和二线城市的项目,另外46%来自针对国内三线和四线城市的项目。

曾经由三、四线城市主导的碧桂园,2016年将向市场出售约3000亿元,其中1620亿元(54%)将来自一、二线目标市场。

这意味着第1行、第2行和第3行、第4行的布局基本相同。

在一次采访中,许多住房企业的领导表示,要克服住房企业进入一、二级城市的“水土不服”需要一段时间,需要及时调整。

对此,莫斌曾微笑着表示,“国人很快就能适应这座城市”。

一些分析师指出,碧桂园对一线城市的态度不再像“三个月三座城市”那样激进。

在宣布北京撤退的事实后,莫斌在业绩会议上强调,他对进入一线城市的态度是谨慎、谨慎和谨慎的。

对于“巩固三四线、拥抱一二线”策略转型,莫斌曾分析,在一线城市周边和二线的强省会城市储备了大量的土地,打造“粮仓型”项目,目前开盘的项目已经带来非常好的利润;做三四线城市是我们的优势,绝对不能放弃,现在主要是做改善型需求,即通常所说的‘劳斯莱斯’项目,坚持高周转,价格比同行在同一地段的项目贵20%左右,也会提升我们的利润率。关于“巩固三线、四线、拥抱一线、二线”的战略转型,莫斌曾分析,一线、二线强省周边城市已经预留了大量土地,打造“粮仓式”项目,目前已开通的项目带来了很好的利润。成为三线或四线城市是我们的优势,我们不能放弃。现在我们主要从事改善需求,即所谓的“劳斯莱斯”项目。我们坚持高营业额,价格比同地区同类项目高出20%左右,这也将提高我们的利润率。

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